Slik vinner du budrunden uten å overby
Lønner det seg med skremmebud? Skal du by raskt eller vente litt, starte høyt eller lavt? Ny forskning gir deg svarene.
Budrunder kan bli hektiske, og det er lett å la seg rive med. Noen tror det lønner seg å klinke til med et høyt bud raskt for å skremme andre, mens andre tror på tålmodighet.
Så hva er rett? En fersk doktorgrad ved NTNU gir deg svaret på hva som lønner seg i budrunder.
Nylig forsvarte Ole Jakob Sønstebø ved NTNU Handelshøyskolen doktoravhandlingen sin om budrundestrategier i det norske eiendomsmarkedet.
Sønstebø har sammen med en forskergruppe fra NTNU Senter for bolig- og miljøøkonomi brukt data fra norske budjournaler, spørreundersøkelser og statistikk fra budrunder for å avsløre hvilke strategier som gir lavest pris for kjøperen.
- Les også: Energimerking betyr null for kjøpere
Skremmebud eller ikke?
Norske budrunder er organisert som såkalt «engelske auksjoner». Da byr deltakerne mot hverandre med bud som øker i verdi etter hvert. Det høyeste budet vinner.
Men er såkalte «skremmebud» en mer vellykket strategi enn å gå marginalt over forrige budgiver?
– Som for skremmebud vil et høyt åpningsbud i snitt gi høyere pris for boligen. Det lønner seg altså heller ikke for kjøpere flest, sier Sønstebø.
Ideen bak skremmebud er at du kan skremme andre budgivere fra å delta videre i budrunden. Men du risikerer også å betale mer enn nødvendig for boligen. Sønstebøs avhandling viser at det siste er tilfelle.
– De som bruker skremmebud ender i snitt opp med å betale en høyere pris enn de som tar små hopp, sier Sønstebø.
Så skremmebud er altså neppe lurt, med mindre du er villig til å betale litt mer enn du strengt tatt må for å sikre deg boligen.
Åpne høyt eller lavt?
Avhandlingen tar også for seg ulike åpningsbudstrategier. For lønner det seg å starte høyt eller lavt i forhold til prisantydningen hvis målet er å vinne auksjonen til lavest mulig pris?
Igjen er tanken bak et høyt åpningsbud å skremme vekk andre budgivere. Men det virker heller ikke.
– Nei, det lønner seg å svare sent. Å svare raskt har en prisdrivende effekt. Det øker temperaturen i budrunden, sier Sønstebø.
– Som for skremmebud vil et høyt åpningsbud i snitt gi høyere pris for boligen. Det lønner seg altså heller ikke for kjøpere flest, sier Sønstebø.
– En forklaring er at både skremmebud og høye åpningsbud kan gi et signal til de andre budgiverne om at boligen er mye verdt, sier professor Jon Olaf Olaussen ved NTNU Handelshøyskolen. Han har sammen med førsteamanuensis Are Oust vært veileder for Sønstebø under arbeidet med doktorgraden.
Enkelte andre budgivere blir påvirket til å revurdere hvor mye de er villige til å gi om de tror at boligen er mer verdt. Det bidrar til høyere bud.
Det kan også spille inn at det ikke koster noe annet enn tid å delta i budrunder. For hvor skremt kan du bli når du ikke risikerer å tape mer?
By raskt eller vente?
Et tema Sønstebø er nysgjerrig på i sitt videre arbeid er om du skal svare raskt på andres bud heller enn å avvente.
Tilhengere av å svare raskt vil unngå at den som har det høyeste budet blir for knyttet til boligen, den såkalte endowment-effekten. Men virker det? De foreløpige resultatene gir et klart svar.
– Nei, det lønner seg å svare sent. Å svare raskt har en prisdrivende effekt. Det øker temperaturen i budrunden, sier Sønstebø.
Denne temperatureffekten er sterkere enn endowment-effekten, og dermed betaler de som svarer raskt i snitt mer enn de som svarer sakte.
Påvirker markedet strategiene?
Artikkelen tar også for seg om markedet påvirker strategien til budgiverne. Oppfører budgivere seg annerledes i hete markeder enn i kalde? Kanskje er det ikke så uventet at forskerne finner en forskjell.
– Budgivere i hete markeder er i snitt mer aggressive enn i trege markeder. De har høyere budhopp og svarer raskere, sier professor Olaussen.
Det viser resultatene fra flere norske byer med ulike pristrender.
Fastpris eller forbud mot høye hopp?
Sønstebøs nye avhandling har flere implikasjoner, mener Olaussen.
– Vi bør kanskje se på det norske systemet med budrunder og hvilke konsekvenser det har for boligprisene, mener han. I de fleste land i verden er det ikke budrunder ved boligsalg.
Du har som regel best sjanse til å vinne til best mulig pris med små hopp og uten å bruke skremmetaktikk. Illustrasjonsfoto: Shutterstock, NTB
Det norske boligmarkedet er også markedet med de mest rendyrkede engelske auksjonene.
– Selve måten vi organiserer boligsalg på er prisdrivende, spesielt i hete markeder. Det kan derfor være grunn til å vurdere at myndighetene regulerer dette, mener professor Olaussen.
Kanskje må myndighetene vurdere et forbud mot høye hopp. En annen mulighet er å gå over til mer fastpris-salg, som i de fleste andre land.
– Men foreløpig er konklusjonen altså at det ikke er lurt med hverken skremmebud eller høye budhopp om målet er å få boligen til lavest mulig pris. Isteden lønner det seg som regel å være tålmodig.
Referanser:
Sønstebø, O.J. 2020. Four essays on real estate auctions. Doctoral Theses at NTNU, 2020:290.
Olaussen, J.O., Sønstebø, O.J. og A. Oust 2018. Bidding behavior inhttps://ideas.repec.org/p/arz/wpaper/eres2018_231.html the housing market under different market regimes. Journal of Risk and Financial Management 11:41
Sønstebø, O.J., Olaussen, J.O. og A. Oust 2021. Opening bid strategies in English Auctions. Journal of Real Estate Research (under publisering)
Khazal, A., Sønstebø, O.J., Olaussen, J.O. og A. Oust 2020. The impact of jump bidding in residential English auctions. Journal of Property Research
Sønstebø, O.J. 2020. The quasi-endowment effect in residential English auction. Working paper, NTNU Business School
